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中國樓市戰“疫”:2月成交量或腰斬 5月后或現轉機
編輯:駐馬店樓市網 2020年02月10日11:06 來源:新京報
一位房企高管向記者表示,總體上看,1月份成交量影響小一些,對交易的影響主要在2月顯現,成交量可能下跌50%。

    新冠肺炎疫情之下,全國售樓處暫停營業,開盤、促銷活動叫停,工程建設延期開工,中國房地產銷售全面按下“暫停鍵”。

    本已陷入三年調整周期的房地產市場,此次再度受到嚴峻考驗。對于房地產行業來說,更關心的是這場疫情帶來的沖擊有多大,影響將持續多久?在這樣的情況下,房企的現金流又能否經受考驗,該如何應對這次危機?

    全面開工延期、售樓處停業

    這場新冠肺炎疫情,對于房地產的影響,從先前的售樓處停止營業,到后來的延期復工,未來或許還會有因銷售下降回款變少而導致的現金流緊張的挑戰。

    1月26日晚間,中國房地產業協會發出號召,全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動,待疫情過后再自行恢復。據克而瑞不完全統計,截至目前,已有包括湖南、江西、廣東、海南以及武漢、成都、重慶、福州在內的至少60個省市下發通知,明確要求暫停售樓處銷售活動。

    隨著新冠肺炎疫情的持續,全國各地復工時間也紛紛延期,據了解,有多個省市要求企業復工時間不早于2月9日(正月十六),比如北京、廣東、浙江、重慶、上海、福建、云南等。北京住建委1月29日發布通知,要求全市房屋建筑市政基礎設施工程不早于2月9日24點復工或新開工,且必須對施工現場和生活區實施封閉式集中管理。

    有的省市復工時間甚至更晚。2月6日,鄭州發布通告,要求房地產開發企業房屋網上銷售、中介銷售等房地產服務企業2月24日復工,房地產開發企業售樓部3月2日復工,房地產等建設工程3月16日復工。杭州市余杭區要求全區建筑企業、建設工地原則上不早于2月29日24時開復工。

    還有一些城市則根據疫情發展情況決定復工時間,諸如東莞、合肥、呂梁、聊城、宜昌等。

    企業層面,包括恒大在內的不少企業,已經通知延期復工或開工時間。2月2日,恒大發文稱,為配合做好疫情防控,延遲至2月17日復工,全國1246個項目及1040個售樓部2月20日前停工停業。

    2月份成交量或“腰斬”

    同樣作為社會突發事件,2003年的非典造成了國內GDP及房地產行業短暫性下滑,不過在疫情結束后又止跌回升。但時過境遷,不同經濟規模體量、不同行業發展階段、不同疫情狀況下,對房地產的沖擊程度與范圍將會不同。

    尤其是當下的中國房地產市場,在新冠肺炎疫情未發生前,就已經面臨著三年的房地產調控、持續收緊的融資環境、已經到來的償債高峰等,處于較為艱難的時期。

    此次的新冠肺炎疫情,又將如何影響中國房地產市場交易、購房者的需求、企業的現金流?在各大機構研究院以及業內人士分析看來,這次疫情短期內造成的影響將顯而易見。

    東北證券研究所表示,考慮到新冠肺炎疫情的影響仍在持續,預計2月的銷售、復工以及新推盤都會受到影響,2月行業銷售下行趨勢仍將持續。延遲復工也將影響房企的新開工,對3、4月小陽春新開盤可能會帶來負面影響。如持續時間較長,一季度房地產銷售可能面臨大幅下滑,高杠桿房企的資金鏈也將承壓。

    一位房企高管向記者表示,總體上看,1月份成交量影響小一些,對交易的影響主要在2月顯現,成交量可能下跌50%。“按照鐘南山院士的觀點,預計2月內將迎來拐點,但3月仍然是嚴控期,成交量也不會好。”

    事實上,從機構數據來看,1月份的房地產銷售已經受到影響。根據克而瑞統計數據顯示,1月份,TOP100房企全口徑銷售金額同比下降12.7%,權益銷售金額同比下降16.2%,TOP30房企合計全口徑銷售金額4023.5億元,同比下降10.3%,權益銷售金額3407.1億元,同比下降12.2%。

    新冠肺炎疫情對于房地產的影響將持續多長時間?這位高管認為,最終影響全部結束大致要到5月份,之后成交量可能會有反彈,上半年全國樓市成交面積預計下降20%以上。

    值得關注的是,線下銷售停滯,不少房企開辟線上賣房路徑,但是在多數業內人士看來,線上可以滿足客戶咨詢,但線下看房、簽約這個環節很難被替代。不過,58安居客房產研究院分院院長張波指出,新冠肺炎疫情期間線上營銷的方式,雖然對房企銷量提升不會起到立竿見影的效果,但隨著疫情結束,用戶找房需求的快速提升,效果或會集中爆發。

    需要指出的是,停工或許不意味著需求的消失。有業內人士指出,新冠肺炎疫情雖然短暫抑制了購房需求釋放,但是不代表消失。易居企業集團CEO丁祖昱表示,需求只是延后,不會因為這次疫情就全部消失掉。“新冠肺炎疫情一旦平穩下來,甚至基本好轉之后,我認為,市場還是會迅速復蘇,成交量層面也會出現一定程度的報復性反彈。”

    在2月7日舉行的國務院應對新冠肺炎疫情聯防聯控機制新聞發布會上,人民銀行副行長、外匯局局長潘功勝亦表示,新冠肺炎疫情對經濟的影響是階段性的、暫時的,因為與春節重合,對旅游、餐飲、娛樂等行業有影響,假期延長對工業生產和建筑業也會產生沖擊,預計對一季度經濟會造成擾動,但之后經濟會較快恢復。

    房企還款壓力陡增

    房地產交易進入冰封期,對于房企來說,影響最大的莫過于現金流和債務償還。

    2019年是錢緊的一年,在融資受限的情況下,各大房企使出渾身解數,通過賣房、高息融資等手段來償還巨額債務,即便如此,仍有一批企業因為資金鏈危機倒了下來。

    2020年,新冠肺炎疫情之下,房企銷售回款停滯,影響很大。匯生國際融資總裁黃立沖表示,2、3月份,房企的經營性現金流將減少60%左右。與此同時,在融資層面,目前沒有辦法進行路演,金融資產運作不暢,依靠繼續發債補充現金流的可能性大大下降。

    但是壓在房企頭上的巨額債務仍在。華泰證券統計顯示,2020年、2021年和2022年,房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元,合計達14292億元。

    丁祖昱表示,若沒有銷售回款,實際上房企面臨的現金流壓力無疑是非常巨大的,尤其是中小企業,資金面趨緊疊加兼并收購潮來襲,發展前景不容樂觀。

    中指研究院分析,對于現金流依賴程度高、負債水平普遍較高的房地產行業,短期的“缺血”會引起一些企業面臨“休克”風險。

    對此,業內人士建議,房企目前的首要任務是保證現金流的穩定性,一是可以減少投資、拿地,二是如果有到期債務而又償還不上,可以與債權人溝通適當延期。

    張波認為,對各大房企來說,當下最為重要的有三點,一是不能過于激進,通過精細化管理運營保障資金安全,施工人員、材料采購、施工組織等,要提前做好準備,畢竟當下活下去遠比規模化要重要;二是要提升能力加強對基層單位賦能,并確保每個單位的安全,有序恢復生產建設;三是做好疫情后購房熱度有可能快速反彈的前期準備,包括銷售策略、宣傳策略,并充分重視線上獲客渠道。

    融資環境有待改善

    對房企來說,現金流是生死攸關的生命線。因此,業內呼吁,在金融層面,應給予房企一定支持。有研究機構表示,此次疫情讓所有行業都會受到一定影響,目前多地已經開啟了一級響應,房企短期的經營壓力在所難免,希望金融機構能夠針對目前房企存在的困難進行一些融資政策調整,促進雙方攜手發展,共渡難關。

    張波也認為,在新冠肺炎疫情影響下,房地產開發企業的正常開工和銷售都受到很大影響,在融資層面,需要給予房企一定支持。 事實上也并不是沒有轉機,此次新冠肺炎疫情給我國經濟發展帶來了很大的困難和挑戰,但與此同時,在財稅政策上,國家在給予各大產業強力支持,這無疑將惠及到房地產行業。

    2月1日,央行等五部委聯合下發通知,鼓勵下調貸款利率,主要包括對受疫情影響嚴重的企業到期還款困難的,可予以展期或續貸。通過適當下調貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款等方式,支持相關企業戰勝新冠肺炎疫情影響。

    據了解,在銀保監會通知發布后,已有國開行、中信銀行、渤海銀行等多家銀行專項金融服務出臺舉措,下調疫區企業貸款利率。

    此外,據財政部副部長余蔚平介紹,財政部會同有關部門陸續出臺了相關減稅降費政策,將進一步落實落細各項政策。

    因此,在金融、財政政策相對積極的背景下,房地產市場也會有一定程度的受益。


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